為什麼一個20年經驗老股民,遇到政府打房的現在,還迫不及待投入房地產領域?

為什麼一個20年經驗老股民,遇到政府打房的現在,還迫不及待投入房地產領域?

我這幾年的投資策略跟過去有很大不同,過去我是屬於比較積極的投資人,我做期貨程式交易做了很多年,槓桿長期開四五倍左右,在有趨勢盤來臨的時候,無論是往上還是往下,我的程式都能幫我狠狠咬下一大口,但幾乎每年都大約八九個月是盤整盤,在盤整盤的時候,期貨很難避免被上下巴,所以每年在趨勢盤賺到的獲利,遇到盤整盤會被洗掉一大部份。

而且在盤整盤被上下巴的時候,我會很焦慮,因為我不知道這段連續賠錢的日子什麼時候才能結束,有一種絕望感。

後來我調整了作法,我把期貨這套拿去做股票,把進出頻率降低,同時我把一部份資金拿來做終極投資組合策略,就擺著不管,讓它自己累積,另外,我再配置一些資金到高股息ETF,每年能夠領到配息。

我發現這樣調整以後,我的交易心態變得很淡定,無論行情變化,我的資產都能持續累積,而且我碰到盤整盤再也不用擔心會被上下巴,因為我波段交易幾個月沒有獲利也沒關係,我的投資組合跟高股息配息也能繼續幫我賺錢。

等於是我手上同時有很多隻母雞,其中有一隻生不出來,沒差,因為還有其他很多隻可以補,我隨時都有新的雞蛋。

以前只做一種商品的時候,我的情緒波動比較大,因為行情好跟行情壞,對我來說是0跟100的差別,沒有中間值,行情好我就狂喜,行情不好我就狂哭,現在我做了多種商品,行情好,我手中幾個部位都賺錢,行情不好,我手中部位也不會都賠錢,所以對我來說,我的獲利情況變成50~80,再也不會碰到0的情況,我晚上睡得很香。

但是這樣調整後我覺得還有一個地方不夠滿意,那就是高股息配息太少了,雖然每年都會配息,但一年只有5%、6%很弱。

如果穩定領現金能夠一年有15%以上,我的整體配置就完美了。

然後就這麼剛好,東尼Stock團長跟我聊到,他其實除了股票以外,也很擅長做房地產,而且他的房地產策略不是買低賣高賺差價那種,而是穩穩領現金流,我聽到以後就立馬問他,領現金流的投報率大約多少?不會只有像高股息ETF那樣可憐兮兮的5%吧?

他跟我說,他這套策略可以做到光是穩定租金收入就有15%以上。

一個房子假設1000萬,用課程中教的方法,過往經驗是一定可以租出去每月3.5萬以上(東尼團長說3.5萬是保守抓,他從來沒有租出4萬以下的),一年現金流至少是42萬,也就是4.2%。

但因為房子只要1/5自備款,就是200萬,所以等於是5倍槓桿開下去,每個月付9000塊利息,每個月租金扣掉利息能領到26000,一年就能領到312,000。

這個31萬是租金收入,也就是無論任何美股台股漲跌,無論行情好不好,你都能穩穩拿到的。

一年31萬,所以大約六年多,一開始投入的200萬本金就已經全部回收。

因為貸款8成,所以在寬限期後就需要每個月還錢,但長達5年(3+2)的寬限期內拿到的現金流都是多賺的,一年31,五年就155萬了。

投入200萬,五年內可以拿到155萬穩穩收益。

更極端一點,如果不想付貸款,其實可以做到每五年就把舊屋賣掉,換新屋,就一直不用付貸款,只付利息就好,也就是說,每年31萬現金流可以一直領下去。

如果要算投報率的話,一年31萬除以200萬本金,超過15%的年投報率。

重點是,這跟行情無關,這是租金,是穩的,無論股市有沒有崩盤,每個月的租金都不會少。

而且在收穩定租金的同時,房產價值會隨著每年通膨程度,慢慢往上走,短期可能漲多修正,或是沒什麼動,但長期來看,房價漲幅一定是等於或大於通膨率,你回頭看看十年前、二十年前六都的房價,對照現在的房價,你應該不難理解。

所以長期來看投報率就是15%的租金收入+每年隨著通膨增值至少2%以上,年獲利至少是17%以上。

OMG!

不只是有15%的穩定現金流,還額外贈送2%的增值獲利,這比我想像中更好。

我又問了東尼幾個問題,是每個人投資房產前都會擔心的,

1.政府不是正打房嗎?會不會現在進去剛好被打?答案是,政府是打炒房,就是打買低賣高的投機客,但地產大亨社團教的是買到可以領穩定現金流的房子,然後長期持有,現金流越領越多,房價就讓它隨著通膨慢慢成長就好,其實買了根本不會想賣,誰會急著把金雞母殺掉?所以無論是房地合一稅還是其他新規定,都沒有影響。

2.央行持續升息,這會不會造成投資房產的壓力?答案是,對小資專屬二房東策略是完全沒有影響,對直接買房出租的會有一點點影響,但這反而是一個你非常好對賣方殺價的理由,你可以直接跟他說因為升息,所以之後房價可能會跌個10%,你現在應該便宜100萬給我,他很可能答應。所以你投入本金就減少很多,再加上升息都是因為通膨,通膨會讓全市場的租金也會跟著成長,所以你一手減少買價,一手還可以漲租金,怎麼算升息都只會讓你賺更多。

3.租金收入夠穩嗎?之後會不會變少?答案是,租屋是剛需,房價越貴只會有越多人租屋,而且城市化是趨勢,未來只會越來越多人往城市鑽,所以租屋的人會更多,過去有數據的十幾年都市租金統計,每年都在漲,從來沒有哪一年是往下降的。

既然這樣,那還有什麼好擔心的?

我這幾天已經開始認真學習,之後投資配置會是波段交易+投資組合+高股息ETF+房產收租策略,房產收租這塊我會持續加碼投入,因為這是很有累積性的策略,隨著時間過去,會越累積越快,我喜歡做有累積的事。

交易只是手段,不是目的,目的是賺錢,如果可以用更穩健、可預期的方式達到賺錢的目的,我幹嘛把自己搞得這麼累?

管他美股熔斷,台股崩盤,反正天塌下來我的財富也還是能夠持續累積。

這也是我非常推薦給你的策略。

如果你是想要每月能領到現金流,平滑掉投資的不確定性,更增加安全感,你很適合加入地產大亨社團;
如果你想從房地產投資賺到不輸給股市投資的投報率,但更穩定十倍,你也很適合加入地產大亨社團。

現在加入地產大亨社團,你可以帶走從買房產到租房產,從賺價差到賺現金流,深入剖析房地產買賣流程、談判技巧、資金稅務、裝修實務的完整課程。

社團會定期用影片的方式讓學員親身體驗看房細節,你不用出門也能增加自己房產實力。

去看房產大亨社團介紹

立即加入(12期0利率)

發表迴響