面對這種爛行情,除了雙手一攤,你還可以怎麼做?

面對這種爛行情,除了雙手一攤,你還可以怎麼做?

盤勢走到現在,我想已經很多人見識到股票市場並沒有前兩年大家以為的這麼簡單,別說從市場撈錢了,即使是少賠錢都是難度很高的事情。

當然未來的事,誰也說不準,不過台股從2020年三月起漲到現在也漲了兩年沒跌回去,所以出現個修正非常合理。

我依然是對未來是看好的,不覺得接下來就要走兩三年大空頭,為什麼?因為台灣的錢很多。

台股這幾年跟過去十幾年不一樣,過去十幾年完全是外資說了算,但這幾年因為很多錢從國外匯回來,所以你看去年其實外資就一直賣不停,但台股還堅挺著,為什麼?因為台灣人的錢就夠吃掉外資倒的貨。

你要賣台灣回美國,無所謂,不稀罕。

這個現象相信你去年也知道,但很可能現在又忘了,又覺得天要塌下來了。

嗯,我最近有去跟一些法人圈的,還有主力大戶的朋友聊天,他們跟我說,他們其實錢準備好要再進場買了,只是在等機會而已。在等什麼機會?

是這樣的,你看大盤從萬八跌下來,其實跌了才12%多一點而已,雖然很多個股都已經跌掉三四成以上,連台積電都跌掉2x%了,但大盤才跌一點,那個乖離拉不出來,所以還不急著要進場接。

預計等到15000點以下就差不多可以開始買買買,再衝到萬八以上就有三四千點的幅度,會比較有感。

融資跌幅也才11%多,比大盤都少,代表散戶還沒放棄,還沒自我了斷,大戶當然沒什麼好急的。

這是他們前兩天跟我說的,但之後會不會變卦,我不敢保證,所以你聽聽就好,我也就聽聽,不會影響我做單。

但未來行情這種事很虛,我一般不太去預測,也不建議你去預測,你要做的是從這次的經驗學到教訓,然後去調整你的策略,不然這種絕望的感覺每兩年就會再來找你一次。

我會建議你手中如果有100萬資金左右或以上的,不要再單押在股市、期貨上,你還是可以分錢做投資,但如果你投入市場的目的是賺取穩定而且不錯的收入,你其實應該考慮更穩定的投資,例如房產。

不要想說房地產就是要丟個幾百萬上千萬,也不是叫你做二房東,而是我們就開始用100萬本金來好好找個房子,買進,簡單裝潢,出租,收租金。

東尼團長之前有個學員正好就曾面臨這個問題,當時東尼團長是這麼建議他的:『要投資房地產3房、4房的隔間是最容易出租的物件,不過如果你沒有那個屁股(資金),就先從能力所及的套房開始做起,雖然不是最大宗、最佳的房子,但也是一個安全進入的門檻!』

這個學員因為是萬華在地人,所以對於萬華周遭比較了解,直接就從萬華的區域開始他的地產大亨人生。

昆明街案

2018年時他在萬華區的昆明街看了第一套房,是一個電梯大樓的9樓,那個時候的買入價格是380萬,不過銀行卻給出了450萬的價格評估,所以其實算是一個很不錯的物件,不過雖然評估價格是450萬,可是借貸還是買價380萬的8成,也就是說頭期款只要76萬元,這對於不到百萬存款的學員來說,是一個很可以接受的範圍。

每個月的房貸要付出去的本利和是1萬左右,這間套房的租金是13500,所以光是租金就可以完全cover房貸。

不過要把現金流極大化,其實還是要善用寬限期,因為這個屋子的寬限期是三年,所以頭三年每個月只需繳3952的貸款利息,簡單來說,寬限期這段時間的收益率就有15.7%

萬事起頭難有一就有二

房地產不比股票投資,手機下載個APP開個戶就可以當少年股神(雖然現在前兩年的少年股神99%都被打回原形了),不可諱言房地產的起步的確是需要多做一些功課,但只要開始了有了第一步!基本上自己的投資架構就可以有一個完整的雛形。

這名學員剛好在2019、2020這一波無腦上漲的行情中,透過股市趁機賺了不少,這時他就開始進行自己完整的資金配比佈局,陸陸續續把股市賺到的資金投入到房地產中,因為有了第一次的房地產成功經驗,所以他後續的流程就進行的很順利。

目前這個學員手上還有2個物件:

一個在萬華區的康定路上,電梯5/5樓,隔成4間套房,月租金收益38000元,買價1280萬,貸款額度85%,貸款寬限期內每月的利息是14144,所以寬限期期間的獲利每年獲利大約是15%。

一個在萬華區的西昌街,隔成3間套房、3間雅房,入手價格是800多萬,自備約120萬,租金的月收益是38000元,貸款寬限期內每月的利息是8320元,所以寬限期期間的每年獲利大約是22%左右。

租金+價差兩頭賺,這就是房地產投資

這三個物件該學員一直收租到現在

昆明街當時用380萬買入,現在預估市值為500萬,價差的部分現賺120萬

康定路當時用1280萬買入,現在預估市值為1548萬,價差的部分現賺268萬

西昌街當時用800多萬買入,現在預估市值為1250萬,價差的部分現賺近450萬

三個房子光是價差就賺了830萬。

下面這個交易明細圖,是該學員最近的一些租金收入存款,因為有的租客會給現金、有的租客使用轉帳,不過大致上畫紅線的部分就是租金的收益!你可以看到這幾年他的三個物件,不但讓他在價差上賺了八百多萬,而且每個月都有源源不絕的正現金流匯入!這又是房地產投資的優勢。

從一開始的76萬頭期款開始,花了五年左右的時間,中間加上投資股市賺的錢也投入到房地產,現在光是價差就賺了八百多萬,還不算每個月可以穩穩收進來的租金,資產直接翻十幾倍,而且不可能發生像股市一樣幾個月全賠回去的鳥事,每個月收租金鐵定是穩的。

上面算的獲利都是在寬限期的時候,所以會衝到15%以上,當你開始繳房貸的時候,只要追求打平就好,但退100步說,寬限期通常都是3年+2年,你這五年都可以有穩穩的15%以上的報酬率,五年後你要賣掉還是要續抱就五年後再說,不管怎樣,你這五年已經實打實賺到整整六十期租金了。

第一戶租金每月13500,扣掉利息3952,60期就是賺57萬多,還不算五年後賣房賺的120萬價差。

賺租金+價差,不是很舒服嗎?

這是一個股票跟房產搭配很好的案例,股市、期貨比較吃行情,行情不好,你是巴菲特一樣賠錢,這是商品的天性,你再強也沒辦法,所以不用去糾結說我要怎麼樣在空頭也能靠股市賺錢,別想了,死路一條,走不出去的。

應該做的是在股市行情好的時候,多賺一點,然後就陸陸續續加碼到房地產,房地產價差的部分就淡定看,當作每年隨著通膨2%上漲就好,重點在於房產可以收穩定的租金,而且只要你有照社團裡教的方法找物件,你不會找到房價會大跌的物件。

那是不是光做房產就可以碾壓股市跟期貨,不是,股期在行情好的時候可以賺兩三倍,像去年前年就是這樣,但房產最重要的是穩定收租,有價差賺就當多送的,所以兩邊同時配置會更好。

最後總結一下,投資是一輩子的事,不要想說幹了這票就退休,不可能的,會有這種想法的這波都被抬出去了,就是擔合理的風險,賺取穩定的報酬,才是長期策略。

你要追求的不是資產暴漲暴跌,而是穩穩成長,就是你的資產走一個多頭一樣,漲多跌少,所以除了股市以外,把房地產投資也配置進來,你的資金回撤就會降低很多,就是即使遇到行情很差,大空頭走勢,你的資產修正也很有限,而且每個月還是可以穩穩收現金,心裡也會比較踏實。

我這篇文章其實不是在幫你分析未來走勢,而是想要帶給你一個可以讓你長期越來越有錢的觀念。

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對於房地產現金流社團,最近有很多人來問問題,東尼團長直接錄製影片來回答幾個很有代表性的問題。

不管你有沒有要加入,我都建議你看看,影片中分享的內容很值得看

00:32 問題一 我名下已經有房子,請問怎樣才能有更多房
11:43 問題二 團長你的案子裝潢費用估太低!輕隔間隔音差!二房東爭議大! 怎麼解?
25:12 問題三 我住苗栗!去台中做出租適合嗎?管理上我怕麻煩
30:17 問題四 我已經退休!貸款會不會有困難 ?
32:04 問題五 老師的課程和外面房地產課程的差異?
36:44 問題六 二房東會不會有違法的問題?

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